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浅议房屋承租人优先购买权的保护问题
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作者:梁语晴 发表时间:〖 2019-4-2 浏览人数:〖 37460

    所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。我国早期在最高人民法院《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(1952年5月17日法监字第8012号)、国务院《城市私有房屋管理条例》(1983年12月17日)、最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(1984年8月30日)、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》、建设部发布的《城市公有房屋管理规定》(1994年3月23日)中均对承租人的优先购买权作了规定。但是这些规定,仅限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面,虽然在司法实践中也应遵照执行,但其效力未免较低。直至1999年颁布的《合同法》才将承租人的优先购买权作为一项民事基本制度,在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。
    但是,我们看到,由于我国《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单,同时,在上述诸多行政法规乃至地方性法规和规章中,对该问题也有一些不尽相同的规定;而法院作为审判机关,对优先购买权的理解与适用没有统一,最高法院司法解释也有不妥之处。所以如何运用民法解释学的方法,对这些规定进行法律解释和漏洞补充的工作,以便将关于承租人优先购买权的规则加以具体化,妥善协调各种规定之间的冲突,就显得十分必要。有鉴于此,笔者将主要从《合同法》第230条的规定出发,适当结合相关行政法规、地方性法规和规章的规定,来展开对承租人优先购买权问题的讨论。
    一、承租人优先购买权行使的条件
    对于房屋承租人优先购买权应当具备的条件,主要包括两个条件:一个是实质条件,即合同法上规定的“同等条件”;另一个是形式要件,即“一定期限”。 但是由于我国现行法律、法规以及司法解释对这两个要件规定的笼统性和模糊性,使法院在对此类案件的具体审判中存在诸多不同的认识。
    (一) 同等条件
    这是承租人行使优先购买权的实质性要求,可分为“同等”和“条件”两个部分。对于“同等”,历来有两种不同的观点。 一种是绝对同等说,认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致;另一种是相对同等说,认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等,即视为同等条件。笔者认为上述两种观点均有一定缺陷,对前者而言过于苛刻,在市场经济飞速发展条件下难以得通;对后者而言,具体把握“同等”的弹性过大,容易因为、法官个人观点的不同作出千差万别的判决,不利于维护法律的尊严和社会的稳定。个人认为,要正确认识“同等”,必须先确定立法上的“同等条件”的内涵是什么,尤其是“条件”所包含的内容。对于“条件,笔者认为,如果当事人在租赁合同中没有特别规定,“条件”就是指买卖价格。之所以如此主张,理由是:第一,把同等条件理解为同等价格,符合公平原则。因为出租人出卖租赁物,主要是从买价上考虑的,而金钱是天生的平等派,将同等条件视为同等价格,符合公平原则。至于付款的时间、方式等,均可归结到卖价上来,故其实质仍然是卖价问题。第二,将同等条件理解为同等价格,标准客观,易于操作,不会在司法实践中出现因对“条件”理解不同而出现公说公有理,婆说婆有理的问题。需要特别说明的是,在把同等条件理解为同等价格之后,有必要对价格进行界定。在司法实践中,同等条件的价格形成是一个复杂的过程。一般而言,出租人与承租人就租赁物买卖价格达不成协议时,出租人即不得在租赁合同有效期内再以低于或等于承租人所能接受的价格把租赁物卖给第三人,否则承租人可以同等条件为由主张优先购买权。如果出租人与承租人对买卖租赁物已达成协议,出租人或者第三人即不得再以竞价来否定出租人与承租人达成的协议。
当然,在现实生活中房屋买卖往往会包含人情、经济往来等因素,法院在认定“同等条件”时对这些因素也不可忽视,因为在很多时候,这些因素往往是决定买卖是否成立的至关重要的因素。
    此外,按照《德国民法典》第570b条之(1)的规定,如果出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的,则承租人不得行使优先购买权。这种做法可以赞同,因为家庭成员之间的房屋买卖,不免具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系终究有所不同。我国《合同法》虽无类似规定,但在操作上不妨采取同样的解释。
    (二)一定期限
    为保护承租人行使其优先购买权,《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋时,“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”。此所谓“合理期限”,应是立法者授权法官根据具体交易状况来判断的。惟按照《合同法》颁布之前的《城市私有房屋管理条例》第11条和《民通意见》第118条的规定,出租人提前通知承租人的期限应当是三个月。不少地方性法规和规章也延续了这样的规定, 但也有一些地方规定出租人提前通知的期限是出卖房屋前的30日内。 至于承租人接到通知后作出答复的期限,按照一些地方的规定,承租人应当在接到通知后的30日内作出书面答复,逾期不回复的,视为放弃优先购买权。 不过,《合同法》和大多数地方性法规以及规章对此并无明确规定。鉴于上述行政法规、司法解释和不少地方性法规及规章都要求出租人须提前三个月通知承租人,故在解释上可以认为,承租人也应当在接到通知后的三个月内作出答复,否则视为放弃优先购买权。
    二、对承租人优先购买权的法律保护
    承租人的优先购买权受到侵害时应如何保护,我国法律未作明确规定,只是在《意见》第118条中规定,出租人出卖出租房屋,未通知承租人,承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。那么是否就是说,对承租人优先购买权的法律保护,只能是由承租人请求人民法院宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效,而并不能由承租人向人民法院起诉要求出租人将租赁物以同等条件卖给自己了呢?
    笔者认为,优先购买权实际上应该具有三项主要法律效力,首先要能成立买卖合同,否则“购买”便是无稽之谈;第二合同权利要能优先实现,这是“优先”应有之义;第三要能实际取得物权,这是权利蕴涵利益的最直接体现。这三项主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。 形成效力,即权利人可依单方意思表示使法律关系发生、变更和消灭,并产生各种权利及请求权,而相对人则受到拘束,必须容忍和接受此法律效果。优先购买权的形成效力表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时,权利人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系,并产生债权请求权。优先效力,一般认为,是指物权优先于债权的效力,债权之间不具优先效力。但按优先购买权法律规定,按份共有人、房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同关系具有的债权,与第三人对出卖人的合同债权相比,却具有优先实现的效力。基于优先效力,优先购买权人可以排在第三人前面,要求出卖人向其转移所有权,以实现其债权。追及效力主要体现是,如果出卖人基于与第三人之间买卖合同向第三人转移了所有权,优先购买权人可主张出卖人与第三人间物权变动行为无效,使物权回复至该物权变动行为之前的状态。追及效力涉及第三人利益保护的问题,应受到善意取得制度限制。但房屋作为不动产不适用善意取得,而且房屋租赁合同依法要向房管机关备案,具有公示效力,如果租赁合同未经登记备案,则不能对抗第三人,追及效力就不能实现。优先购买权的形成效力、优先效力和追及效力可以有效地实现法律关于优先购买权的规范意旨。本案中法院否定了优先购买权的形成效力,认为原告行使优先购买权并不能导致其依同等条件与被告形成买卖合同关系;对优先效力理解也很片面,认为只是能使被告与第三人买卖合同无效;没有提到追及效力,对被告将房屋产权过户给第三人的问题置之不理。这样处理,原告具有优先购买权依法应享有的利益当然无法实现,法律的规范意旨落空。
    综上,笔者主张,必须规定承租人在请求人民法院确认出租人与第三人买卖租赁物的合同无效的同时,有权直接请求人民法院确认其与出租人之间形成的以出租人与第三人的同等条件为内容的买卖租赁物合同,以便最大限度地保护承租人的合法权益。国外已有相关的立法例可供我们借鉴。如德国民法典第505条规定:“先买权的行使以向义务人作出意思表示的方式进行,此种表示无须采取合同规定的方式。权利人和义务人之间的买卖自买回权行使时按义务人与第三人约定的条款成立。”

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